كيف تشتري عقاراً في بريطانيا ؟

عملية التملك في انجلترا وويلز* تتم بين ما يُسمى Vendor وهو البائع وبين Purchaser وهو المشتري ، هناك نوعان رئيسيان لتملك عقار في انجلترا وويلز ، لكل نوعٍ منهما مميزاته وسلبياته ، لكنهما في النهاية يُعطيان المشتري الحق في السكن والإقامة ، وللتبسيط .. فإن الفروق إجمالاً تدور حول خمس عناصر :

‌أ. تملك ذات العقار .

‌ب. حق التصرف بالعقار بيعاً .

‌ج. حق التصرف بالعقار إيجاراً .

‌د. حق استخدام العقار والإقامة فيه .

‌ه. مدة ملكية حق الإقامة والتصرف بالعقار .

النوع الأول يُسمى Freehold ، في مبايعة الـ Freehold يتملك المشتري ذات العقار .. ويحق له التصرف فيه بيعاً وإيجاراً والإقامة فيه وتمكين الآخرين من الإقامة فيه .. ملكاً دائماً لا يُنازعه فيه أحد .

أما النوع الثاني فيُسمى Leasehold ، في مبايعة الـ Leasehold لا يمتلك المشتري ذات العقار .. ولا يحق له التصرف فيه بيعاً تاماً .. ولكن يحق له التصرف فيه إيجاراً والإقامة فيه وتمكين الآخرين من الإقامة فيه .. خلال مدة زمنية منصوص عليها في العقد قابلة للتجديد .. وغالباً ما تكون بين 125 سنة و 999 سنة ، ورغم أن الـ Leasehold بظاهره يُشبه عقد الإيجار إلا أنه يصعب جداً فسخ هذا العقد حفظاً لحق الطرفين .

وتوضيحاً للفرق بين النوعين ؛ فإن الـ Freehold هو باختصار شراء عين العقار بحيث تنتقل الملكية تماماً إلى المشتري الجديد ، في حين أن الـ Leasehold هو مجرد شراء حق السكن في العقار واستخدامه خلال فترة زمنية محددة بحيث تعود ملكية العقار بعد نهاية المدة إلى البائع الأصلي !

من له حق التملك في انجلترا وويلز ؟

القانون الانجليزي لم يضع قيوداً متعلقة بأحقية تملك العقار وسواه ؛ بل إن البنوك توفر خدمات مالية كحدمة الرهن العقاري Mortgage للأجانب لتسهيل عملية التملك ، يُنصح وبشدة مراجعة محامي خاص Private Solicitor للتأكد من عدم تغير القانون المتعلقة بهذه النقطة قبل الدخول في إجراءات شراء العقار .

ويجب التنويه على أن خدمة الرهن العقاري محرمة شرعاً في صورتها الحالية في البنوك التقليدية ، وإن كان هناك بنوك مثل Lloyds TSB يوفر بعض الخدمات المصرفية الإسلامية تحت إشراف مجلس استشاري إسلامي .

هل لامتلاك العقار ميزة فيما يتعلق بالجنسية ؟

امتلاك العقار في انجلترا وويلز لا يعطي المشتري ميزة حقيقية فيما يتعلق بالجنسية أو حتى مجرد حق الإقامة ، إذ أن المخوّل بإعطائك امتياز الدخول إلى الأراضي البريطانية أو منحك الجنسية البريطانية جهة مستقلة تماماً لا تنظر إلى ملكية العقار إلا كميزة ثانوية قد يتم تجاهلها .

هل هناك فرق بين امتلاك منزل أو امتلاك شقة ؟

نظرياً .. لا يوجد فرق بين المنزل والشقة ، ولكن من الناحية العملية فإن غالب عمليات تمليك الشقق تكون من نوع Leasehold ، في حين أن عمليات تمليك المنازل تحتمل أن تكون إما Freehold أو Leasehold .

خطوات تملك العقار في انجلترا وويلز

التركيبة القانونية لأنظمة العقارات في بريطانيا متداخلة وبعود أصل بعضها إلى أكثر من تسعة قرون ، كما أن المبدأ القانوني المستخدم في القوانين العقارية والمبني على الانفكاك بين الحق في الأرض Right in Land وبين المصلحة في الأرض Interests in Land يجعل من الصعب على غير المتخصص في القوانين العقارية أن يشتري أو يتملك عقاراً دون مساعدة قانونية تحميه وتجعله مطّلعاً على ما سيواجه في حال تملكه للعقار ، فمثلاً قد يحدث أن تشتري بيتاً له حديقة خلفية وبينما أنت في حفلة شواء أو جلسة عائلية تُفاجأ بجارك يدخل حديقتك ليتسلل إلى بيته من الباب الخلفي لأن له مصلحة في العبور Easement إلى بيته من خلال حديقتك مثبتة له في صك ملكية بيته هوَ رغم أنها ليست موجودة في صك ملكيتك للبيت !

ولذا فإن أهم خطوة هي أن يتم الاتفاق مع محامي متخصص Property Solicitor ليكون ممثلاً لك في عملية الشراء أو التملك ، إذ أن عملية الشراء أوالتملك تُعد عملية معقدة جداً .. تنطوي على تبادل كمٍّ كبير من الوثائق والبحث عن معلومات في السجلات الحكومية والتحرِّي عن الحقوق والمصالح التي يشتمل عليها العقار والتي قد لا يسهل جمعها دون وجود متخصص له مصادره وإمكانياته .

وتماهياً مع قانون غسيل الأموال الانجليزي ؛ سيحتاج المحامي إلى أوراق رسمية لإثبات شخصيتك (جواز السفر) وعنوان رسمي لك (فاتورة حديثة للكهرباء أو الماء أو كشف حساب بنكي) ، كما سيطلب منك إثبات توفر المبلغ لديك في حساب بنكي بريطاني مع أوراق رسمية تُبيّن كيفية حصولك عليه .

عند البحث عن العقار المناسب ، غالباً ما يفضل الناس التوجه إلى المكاتب العقارية Estate Agents المنتشرة في كل المدن البريطانية للبحث عن العقار المناسب ، يجدر التنويه إلى أنه يمكن البحث عن العقارات أيضاً من خلال مواقع محركات البحث المتخصصة كموقع Zoopla وموقع Right Move وغيرهما .

بعد أن يتم اختيار عقار معين والاطلاع على كافة معلوماته ؛ يُفضل تقديم عرض غير رسمي Invitation to Treat للبائع مالك العقار Vendor – Land Lord ، والغرض من هذا العرض هو التفاوض على السعر وتبادل المعلومات حول العقار ، ميزة العرض غير الرسمي أنه يمكن الانسحاب منه في أي لحظة بخلاف العرض الرسمي Offer .

الخطوة الأخيرة هي تقديم العرض الرسمي Offer ، في هذه الخطوة .. غالباً ما يطلب المحامي من المشتري Purchaser تحويل مبلغ يتراوح ما بين 1.000 £ إلى 10.000 £ إلى حساب المكتب القانوني كضمان على الجدية في تقديم الطلب الرسمي المُلزم ، حيث سيتم تحويل هذه القيمة مباشرة حين توقيع العقد وبحضور محاميي الطرفين في حال تم قبول العرض Acceptance من قبل البائع Vendor .

بعد توقيع العقد ؛ يجب تسجيل تغيير الملكية Transferring Ownership – Conveyancing في مصلحة تسجل الأراضي Land Registry وذلك بعد تحويل كامل المبلغ إلى صاحب العقار الأصلي ، مع العلم أن عملية تسجيل الملكية الجديدة للعقار هي من مسؤولية المشتري ومحاميه ، ويجب عليهما إرفاق كافة المستندات المتعلقة بعمليات نقل الملكية بما فيها مسودة العقد .

ما هي المدة التي تستغرقها عملية التملك ؟

تستغرق عملية التملك مدة تترواح ما بين شهرين إلى ثلاثة أشهر ، وهي المدة ما بين اتصالك بالمحامي لبدء الاجراءات القانونية إلى تسلمك مفتاح العقار .

الالتزامات المالية

هناك عدة التزامات مالية يجب على المشتري أخذها بالحسبان عندما يقرر شراء عقار في بريطانيا ، منها ما يجب دفعه حالاً .. ومنها ما يجب دفعه لاحقاً ، وهي إجمالاً كما يلي :

1. مبلغ شراء العقار

قد يكون من السخف بمكان التذكير بقيمة العقار ، ولكن حين يتم الإشارة إلى أهمية الانتباه إلى فرق التحويل بين العملتين (الريال إلى الجنيه الاسترليني) سيكون التذكير مهماً ، وستجد أن ما بين 30.000 إلى 50,000 ريال ضائعة في عملية التحويل بين العملتين فقط !

2. ضريبة نقل ملكية العقار (Stamp Duty Land Tax – SDLT)

هذه الضريبة إلزامية لكل عملية تحويل للملكية لأي عقار تتجاوز قيمته 125.000 £ ، وهي نسبة مئوية من قيمة العقار تُدفع إلى الحكومة البريطانية ، وتتغير نسبة الضريبة بحسب تغير قيمة العقار وفقاً للجدول التالي :

قيمة العقار

نسبة الضريبة

من

1 £

إلى

125.000 £

0 %

من

125.001 £

إلى

250.000 £

1 %

من

250.001 £

إلى

500.000 £

3 %

من

500.001 £

إلى

1.000.000 £

4 %

من

1.000.001 £

إلى

2.000.000 £

5 %

أكثر من 2.000.000 £

7 %

3. رسوم تسجيل العقار (Land Registry Fee)

هو مبلغ تدفعه كرسوم تسجيل للعقار في السجلات العقارية الرسمية (Land Registry) ويعادل حوالي 0.001 % من قيمة العقار ، أي ما قيمته 200 £ للعقار الذي قيمته 200.000 £ .

4. قيمة فحص العقار وصلاحيته (Survey)

الفحص الشامل أو الـ Survey ليس إلزامياً ؛ ولكن يُنصح به بشدة خصوصاً حين شراء المنازل ، هناك جهات مستقلة تقوم بعمليات الفحص هذه ، وتختلف القيمة باختلاف المميزات وهي على أي حال تكون غالباً ما بين 200 £ إلى  1800 £

5. ضريبة الشراء داخل الاتحاد الأوربي (Value Added Tax – VAT)

هذه الضريبة قيمة مضافة إلى كل عمليات البيع والشراء للبضائع والخدمات داخل الاتحاد الأوربي ، وقد ترك الاتحاد الأوربي للدول الأعضاء تقدير نسبة الـ VAT في كل واحدة منها ، في بريطانيا .. تم تقدير الـ VAT ليكون 20 % من قيمة السلعة ، عليك أن تتأكد ما إذا كان البائع ضمّن قيمة الـ VAT في القيمة الكلية للعقار أم لا !

6. أتعاب المحامي (Solicitor’s Costs)

أتعاب المحامي يصعب تقديرها دون معرفة ظروف العقار وجهود المحامي في ترتيب الأوراق وحل المشكلات ، إجمالاً .. إذا افترضنا عدم وجود تعقيدات كثيرة تخللت عمل المحامي فإن أتعابه تتراوح ما بين 1500 £ إلى 2500 £  ، يدخل ضمنها بعض الرسوم الصغيرة التي يقوم المحامي بدفعها خلال عمليات البحث والتقصي .

7. ضريبة البلدية (Council Tax)

هي مبلغ ضريبي يُدفع إلى مجلس بلدية المدينة سنوياً ، ولا يمكن تقديره دون معرفة مساحة العقار ومكانه والخدمات حوله ، إجمالاً .. ضريبة البلدية لشقة من غرفتين ودورة مياه مع مطبخ وغرفة جلوس في ضواحي لندن حوالي 1500 £ .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

* ما يحويه هذا المنشور هو رأي شخصي عام لا يمثل بأي حال استشارة قانونية ولا التزاماً بمسؤولية، وعليه فإن المسوؤلية ملقاة على عاتق القاريء في التأكد من صحة المعلومات وصلاحيتها ، وهو من حيث المبدأ جواب على سؤال من شخص عزيز عن إجراءات وقوانين التملك للمنازل أوالشقق في بريطانيا ، وبعد بحث وجدت أن المحتوى العربي في الانترنت لا يحتوي توضيحات في هذه النقطة ، ولذا آثرت أن يكون الرد منشوراً ومبسطاً لآلية الاجراءات في انجلترا وويلز دون الحديث عن اسكتلندا (رغم التشابه الكبير) لتخصصي في القانون الانجليزي فقط .

23 تعليق

أضف تعليقا ←

  1. Amal قال:

    شكرا .. نفعتني هالمقالة كثير
    الله يوفقك

  2. ابو عدنان قال:

    رائع جدا ما كتبت من معلومات صحيحة ومفيدة أسأل الله سبحانه وتعالى ان يجزيك خيرا و يوفقك

  3. ابو عدنان قال:

    وهل القانون الأسكتلندي أفضل من الأنجليزي؟

  4. يحيى صالح السليم قال:

    أهلاً بكما ..

    بالنسبة للمقارنة بين القانون الانجليزي والاسكتلندي فليس لدي الأدوات الكافية للمقارنة ..

    أهلاً مرة أخرى

  5. متابع قال:

    جزاكم الله خير وبارك الله فيكم وجعله الله في ميزان حسناتكم

  6. مهند زياد قال:

    كم هي نسبة السعي التي يتقاضاها المكتب لقاء شراء العقار .. أرجو أن تكون النسبة حقيقية .. شكرا جزيلا

  7. منال الرشيدي قال:

    السﻻم عليكم
    اشكرك على المعلومات المفيده جدا صراحه ولكني في الحصول على معلومات اكثر ان امكن انا من الكويت وحابه اشتري عقار في بريطانيا طبعا راح يكون في كاردف لاني اعرف ناس بريطانين مسلمين واهماصحاب الفكره ومستعدين للمساعده والمتابعه يريت يكون في اتصال بينا وشكرا

  8. طلال المطرفي الرياض قال:

    الف شكر لك اخي على هذي المعلومات المفيده

    وياريت تطور موقعك هذا وتزيد فيه المعلومات بالتفصيل لجميع مدن بريطانيا
    وعناوين سماسره عرب في بريطانيا

    ونحن معك في التطوير

    بصراحه عجبني موقعك

  9. عادل الشمري قال:

    الله يعطيك الف عافية على المعلومات القيمة… انا ارغب بشراء ارض في ويلز , وحبيت معلومات عن الرهن العقاري, هل استطيع في حالة شراء الارض ان احصل على تمويل لبناء مبنى عن طريق الرهن العقاري؟ ارجو منك بعض المعلومات ،،،

  10. صباح الطائي قال:

    السلام عليكم
    هل شراء شقة غي بريطانيا يسهل هملية الحصول على فيزا سياحة لي و لعائلتي مستقبلا.

    و لكم جزيل الشكر و التقدير

  11. بوخالد قال:

    جزاك الله خير ،،، انا كنت ناوي اشتري عقار ببريطانيا بس كأني راح اغض النظر

  12. بوخالد قال:

    جزاك الله خير ،،، انا كنت ناوي اشتري عقار ببريطانيا بس كأني راح اغض النظر ،،، شكرًا جزيلاً

  13. وائل صابر قال:

    سلام عليكم . يعطيك العافيه اخي الكريم علي هذا المجهود الرائع . وعندي سؤال بالنسبه لاجراءات التسجيل . هل يمكن وضع اختصارات للاسماء في اوراق التسجيل كما هي مثبته بالباسبور واوراق الهويه ؟
    مثال( wael saber abdullah fath elbab( هذا اسمي
    في الباسبور بهذا الشكل ( WAEL SABER A F ELBAB)

  14. طلال المطرفي قال:

    مدونة رائعة على العقارات والاراضي في بريطانيا

    تحياتي لكم

    اخوكم

    طلال المطرفي

  15. عمر هاشم قال:

    معلومات قيمه ومرتبه أرجو توضيخ المدد الزمنيه للتملك الحر في بريطانيا وهل تختلف باختلاف المدن وبالتحديد في برايتون

  16. eman قال:

    السلام عليكم هل شراء شقة ببريطانيا يجعلني أحصل علي تخفيض بمصروفات الجامعة وشكرا

    1. وعليكم السلام ورحمة الله ..
      هذا لا يساعد على تخفيض مصروفات الجامعة

  17. فاطمة قال:

    سلام عليكم شكرًا على هذي المعلومات القيمة وعندي سوْال اذا كنت اريد ان اشتري عقار وادفع المبلغ كامل وإني عندي جنسية أوروبية ولكن ليست بريطانية ولكن بلد ضمن الاتحاد الأوربي هل سيكون هناك تخفيض في سعر العقار اذا كان المبلغ كاش وبدون قرض

  18. ابو محمد قال:

    السلام عليكم
    سؤالي بعد خروج بريطانيا من الاتحاد الأوربي هل هناك تغير في قانون الملكية ام ان الوضع ليس له علاقة —–بارك الله فيك

  19. ahmad khaled قال:

    تم تقدير الـ VAT ليكون 20 % من قيمة السلعة ينعى لو تشرى عقار ب1 مليون لازم تدفع 200 الف زيارده ولا هادى اذا كان بتاجر فقط اما تشرى لا تدفع

    1. ahmad khaled قال:

      اقصد لو بتنتفع بالعقار تدفع vat سنوى اما تشرى و تسكن لا

  20. ابو احمد العراقي قال:

    معلومات قيّمة جدا وجزاك الله خيرا…

  21. عبدالله قال:

    السلام وعليكم
    هل شراء الأراضي الزراعية بغرض تحويلها إلى سكن يعد استثمار علما أن مخطط الأرض الزراعية تم تجزئتها .
    وماهو السعر المناسب .
    جزاك الله خير .

أضف تعليقاً